Immobilienerwerb

Wie erwirbt man Grundbesitz in Spanien?

Prinzipiell bedarf der Vertrag zum Erwerb spanischen Grundbesitzes keiner spezifischen Form, d.h., theoretisch ist ein Erwerb mittels privatem Kaufvertrag möglich. Es ist jedoch üblich, das Kaufgeschäft mittels einer notariellen Kaufurkunde, der sog. “escritura” abzuschliessen, was zweifellos mehr Vorteile und die für eine so bedeutende Rechtshandlung erforderlichen Sicherheiten im grösstmöglichen Umfang bietet. Die notarielle Kaufurkunde muss zwecks Zahlung der anfallenden Steuern bei der jeweils zuständigen Stelle eingereicht werden (dies gilt übrigens auch für den privaten Kaufvertrag!), und wird in der Regel beim Grundbuch zur Umschreibung eingereicht. Letzteres ist ein freiwilliger Schritt, denn wie gesagt basiert der Erwerb des Grundbesitzes auf dem Vertrag, aber mit derGrundbucheintragung werden alle Sicherheiten genutzt, die das spanische Rechtssystem für Grundbesitz und dinglicheRechte auf Immobilien zu bieten hat. Zusammengefasst: wir empfehlen die Unterzeichnung einer notariellen Urkunde und die anschliessende Eintragung ins Grundbuch.

Vorbereitung des Vertrags?

Es ist gängige Praxis, vor Unterzeichnung der notariellen Urkunde bereits einen privaten Vertrag zu unterzeichnen (gleich ob Optionsvertrag oder bereits Kaufvertrag). Damit sollen die Absichten von Käufer und Verkäufer provisorisch und in schriftlicher Form festgehalten werden. Man darf jedoch nicht vergessen, dass es sich dabei um einen rechtsgültigen,verbindlichen Vertrag handelt, d.h., beide Vertragsseiten gehen mit Unterzeichnung des Schriftstückes Verpflichtungen ein. Es ist wohl richtig, dass es eine wahre Flut von Vordrucken für “Standard”-Verträge gibt, die jedermann zugänglich sind und die üblicherweise von Mittelsmännern oder Beratern (“asesores”) besorgt werden, also Personen, die keine Anwälte sind. Die notariellen Kaufurkunde wird in der Kanzlei desjenigen Notars aufgesetzt, den der Käufer wählt, denn der muss schliesslich die Honorarnote bezahlen. Ein Notariatsangestellter setzt sich dafür zu einem ersten Gespräch mit den Vetragsseiten zusammen und bereitet danach anhand der so erhaltenen Information die Urkunde vor. Dies geschieht selbstverständlich immer unter Aufsicht des Notars.

Was ist das Grundbuch und wie funktioniert es?

Das Eigentumsregister (“Registro de la Propiedad”) ist die öffentliche Einrichtung, in der in spezifischen, nach Gemeinden geordneten Büchern die Verträge eingetragen werden, die Immobilien im jeweiligen Gemeindebezirk betreffen. Diese Register sind vom Staat geschaffene Stellen, die jeweils von einem hochqualifizierten Beamten, dem “registrador” geleitet werden, dem wiederum die für diese Tätigkeit erforderlichen Angestellten unterstehen. Wenn man z.B. ein Kaufgeschäft oder eine Hypothek eintragen lassen möchte, muss man beim zuständigen Grundbuchamt die öffentliche Urkunde vorlegen, aus der die jeweiligen Rechte hervorgehen. Das Grundbuchamt nimmt die zutreffenden Eintragungen allerdings erst vor, wenn die anfallenden Steuern gezahlt sind. Die Register haben ferner die Aufgabe, Auskunft über die in ihrem Grundbuch enthaltenen Immobilien zu erteilen. Dies geschieht mittels einer Bescheinigung (“certificado”) oder einem einfachem Grundbuchauszug (“nota simple”). Die Bescheinigung ist ein öffentliches Dokument, auf dem die darin enthaltene Information beglaubigt wird, derweil die “nota simple” reinen Informationswert hat, jedoch nicht verbindlich ist. Die Fakturierung der vom Eigentumsregister geleisteten Dienste erfolgt nach einer von der Landesregierung festgelegten Kostenordnung.

Arbeiten eines spanischen Notars?

In erster Linie sind dies das Aufsetzen und Beurkunden öffentlicher Urkunden im privatrechtlichen Bereich. Ferner muss er die Originalverträge im Notariat im sog. “protocolo” (z.dt. “Urkundenrolle”) aufbewahren. Somit ist gewährleistet, dass vom aufbewahrten Original Abschriften angefertigt werden können, auch wenn die Beurkundung seinerzeit durch einen anderen dort amtierenden Notar vorgenommen wurde. Der Notar hat ausserdem die Pflicht, die Vertragsseiten vor Unterzeichnung rechtlich in all den Fragen zu beraten, die mit der Urkunde im Zusammenhang stehen, die dann vor ihm unterzeichnet werden soll. Er ist also der neutrale Berater für alle Vertragsseiten und strebt zwischen beiden Parteien ein vertragliches Gleichgewicht an. Der Vollzug der Beurkundung beinhaltet, dass das Rechtsgeschäft unter Berücksichtigung der Rechtsvorschriften abgeschlossen wird und dem Willen aller Vertragsseiten entspricht. Der spanische Notar mischt sich nicht in das Rechtsgeschäft ein. Er führt lediglich den Vorsitz bei den Erklärungen der Erschienenen, um sie dann in Vertragsform zu bringen und den Vertragsabschluss zu bezeugen. Und in diesem Sinne kommt es auch nur in Ausnahmefällen vor, dass der Notar den Kaufpreis in Empfang nimmt und verwahrt, bis ihn der Verkäufer erhalten darf. Schliesslich ist es üblich, das der Käufer oder derjenige, der mit der Urkunde Rechte erworben hat, den Notar nach der Beurkundung mit der folgenden Abwicklung beauftragt (Steuerzahlung, Grundbucheintragung und anderes). Dieser zusätzliche Dienst unterliegt nicht der Kostenordnung und wird separat berechnet. Alle anderen Dienste werden nach der staatlich festgelegten Kostenordnung abgerechnet.

Grundlagen: Vorraussetzung für eine Kaufurkunde?

Zuerst muss der Verkäufer das Eigentumsrecht nachweisen. Dafür benötigt er die Urkunde, mit der er seinerzeit das Objekt erworben hat, welches er nun zu verkaufen beabsichtigt. Die Urkunde sollte im Grundbuch eingetragen sein. Ferner sind die letzten Belege für Grundsteuer (“IBI”), Wasser und Strom vorzulegen. Handelt es sich um eine Wohnung oder um ein Objekt, das Bestandteil einer Gemeinschaft bildet, muss nachgewiesen werden, dass dieser gegenüber keinerlei Schulden bestehen. Der Käufer muss geschäftsfähig sein (i.d.R. mit 18 Jahren) und sich mit Personalausweis oder Reisepass ausweisen. Haben Sie als Ausländer noch keine Ausländeridentifikationsnummer, kurz N.I.E., sollten Sie diese nach erfolgter Beurkundung für alle weiteren Abwicklungsschritte beantragen. Auch ganz wichtig: wenn man die Immobilie von einem Spanier oder einem in Spanien Residenten kauft, muss der Kaufpreis in Spanien bezahlt werden, und der Import des Geldes muss dem Notar bei Beuurkundung nachgewiesen werden.

Welche Kosten entstehen?

1. Notarkosten: gemäss Kostenordnung. Als Orientierung kann man sagen, dass bei einem einfachen Kaufgeschäft zu 100.000 Euro Kaufpreis die Notarnote ca. 500 Euro betragen kann.

2. staatliche Steuern: die Grunderwerbssteuer für den Kauf einer Immobilie beträgt 6% vom Briefwert (=Kaufpreis laut Urkunde). Ist der Käufer ein Bauträger (sog.”Promotor”), beträgt die Steuerlast insgesamt 5,5%.

3. Gemeindesteuern: bei der sog.“Plusvalía” (=Bodenwertzuwachssteuer) handelt es sich um eine Gemeindesteuer, die häufig nicht so hoch ausfällt, und für die zur Bemessungsgrundlage der Wertzuwachs von städt. Boden (=Bauland, “urbana”) genommen wird; bei ländlichen Boden (“Rustica”) fällt keine “Plusvalía” an.

4. Grundbuchkosten: nach Kostenordnung; der Rechnungsbetrag ist in der Regel unter dem des Notars.

 

Die vorgenannte Information gilt für Urkunden über Kaufgeschäfte, aber häufig kommt es vor, dass in derselben Urkunde auch noch andere Verträge aufgenommen werden (z.B. Schuldanerkenntnis, Eigentumsvorbehalt, Hypothekenübernahme, Erbschaftsannahme), die natürlich Extrakosten bei Notar, Grundbuch und in steuerlicher Hinsicht bedeuten.

( Zur ungefähren Orientierung sollte man mit 8% der Verkaufssumme als anfallende Zusatzkosten rechnen. )

Wann ist der Kaufpreis zu zahlen?

Anders als im deutschen System, ist der Notar bei der Kaufpreiszahlung nicht involviert, und ist auch diesbezüglich nicht verpflichtet, irgendeine Kontrollfunktion zu übernehmen. Eine andere Sache ist allerdings die Notwendigkeit eines Nachweises ihm gegenüber in den Fällen, in denen dies aus Gründen der Geldwäschevorbeugung gesetzlich vorgeschrieben ist. Wenn der Verkäufer dem Notar gegenüber erklärt, dass er den Kaufpreis vor dem Gang zur Beurkundung erhalten hat, und der Käufer dies bestätigt, dann wird dies so in der Urkunde niedergeschrieben. Soweit der offizielle, sprich legale Teil. Eine andere Sache ist, was die Vertragspartner am ehesten interessiert, und das können nur diese selbst wissen. Der Notar hat lediglich die Pflicht, darauf zu achten, dass die Vertragsleistungen ausgewogen sind. Daher müssen sich beide Parteien darüber einigen, ob der Kaufpreis im Notariat bei Unterzeichnung der Urkunde gezahlt wird oder ob sie es lieber vorziehen, die Geldübergabe vor- oder nachher zu machen.Zusammengefasst sei nochmals gesagt, dass die spanische Gesetzgebung diesbezüglich nichts vorschreibt.

Wie kann ich etwas kaufen, wenn ich nicht nach Spanien reisen kann?

Es besteht die Möglichkeit, einen Kaufvertrag abzuschliessen, ohne bei der Unterzeichnung persönlich anwesend zu sein.In einem solchen Fall muss eine andere Person die Interessen des Abwesenden – gleich ob Käufer oder Verkäufer – vertreten. Der Verkäufer kann nur mit einer Generalvollmacht oder einer Verkaufsvollmacht für Grundbesitz, die in jedem Fall vom Notar beurkundet worden ist, vertreten werden. Um es ganz deutlich zu sagen: Privatvollmachten oder kopierte Schriftstücke (z.B. per Fax oder e-mail) reichen nicht aus. Der Käufer kann ebenfalls vertreten werden. Es besteht auch die Möglichkeit einer Vertretung ohne Vollmacht, einer so genannten mündlichen Bevollmächtigung, die es allerdings erforderlich macht, dass nach dem Kaufakt der auf diese Weise vertretene Käufer das getätigte Kaufgeschäft “ratifiziert”, sprich bestätigt.Die Beurkundung von Vollmachten ausserhalb Spaniens kann sowohl von lokalen Notaren als auch von einem dort ansässigen spanischen Konsul vorgenommen werden, weil letzterer ausserhalb Spaniens auch notarielle Funktionen übernimmt. Im Falle der Beurkundung durch einen lokalen Notar muss danach die so genannte “Apostille” eingeholt werden, damit das Dokument im Ausland verwendet werden kann.

Kann man spanischen Grundbesitz in Deutschland erwerben?

Das ist möglich und zudem ganz legal. In der Praxis allerdings ergeben sich oft Probleme, um die Eintragung dieser Kaufgeschäfte ins spanische Grundbuch zu erwirken, auch wenn das Kaufgeschäft von einem kompetenten Notar vorgenommen wurde. Aber eins nach dem anderen. Zwei deutsche Staatsbürger können beispielsweise ein Kaufgeschäft über ein Apartment in Spanien vereinbaren und dies von einem Notar in Deutschland beurkunden lassen. Möglicherweise wird es Notare geben, die sich weigern werden, so eine Beurkundung vorzunehmen und zurecht darauf verweisen, dass sie nicht wissen, ob dieser Vertrag, den sie beurkunden sollen, überhaupt gültig und wirksam ist. Aber es gibt genügend Notare, die das spanische Recht gut genug kennen, um einem solchen Ersuchen nachzukommen. Einige von ihnen beherrschen sogar die spanische Sprache und dies würde es sogar ermöglichen, den Vertrag direkt auf Spanisch zu machen, was in der Praxis von grossem Vorteil ist. Das sieht auf den ersten Blick wie eine interessante Alternative für den Fall aus, das beide Parteien nicht in Spanien unterzeichnen können. Aber wie bereits gesagt: in der Praxis treten Hindernisse auf. Die in den spanischen Grundbuchämtern verantwortlichen Beamten haben ihre eigene Interpretation des Gesetzes, und verstossen damit gegen EG-Gesetze und -Verordnungen, indem sie ausländische Urkunden als nicht eintragbar einstufen und dabei auf eine angebliche Gleichbehandlung verweisen, die die von spanischen Notaren vorgenommenen Beurkundungen in Deutschland erfahren. Wir können hier nur darauf hinweisen, dass mittlerweile zahlreiche Einsprüche in Den Haag und Brüssel eingereicht sind und dass dieser geschilderten Einstellung unseres Erachtens kein langes Leben beschieden ist. In der Zwischenzeit greift man auf ein patentes Mittel zurück, dass darin besteht, die deutsche Urkunde in Spanien nochmals zu beurkunden, und damit das Originaldokument – wie es ein hervorragender deutscher Jurist der Gegenwart einmal ausgedrückt hat – in einen “Mantel” zu hüllen, um es so in den Augen der widerspenstigen Beamten akzeptabel zu machen.

Was kann schief gehen? Wie kann ich mich absichern?

Wenn man bedenkt, dass die Ausgangssituation im Ausland wegen mangelnder Sprachkenntnisse und unzureichender Erfahrungen in Rechtsangelegenheiten meist ungünstiger ist, bleibt nur der Apell an den “gesunden Menschenverstand”.

Es gilt, die Vorsichtsmassnahmen zu verstärken, ohne dabei jedoch in ein anderes Extrem zu verfallen. Man sollte nur fachmännische Hilfe in Anspruch nehmen (d.h. Anwälte, Notare, Steuerberater, zugelassene Immobilienmakler, etc.) und versuchen, die Dinge weitestgehend so wie im Heimatland anzugehen, d.h., sich die notwendige Zeit, auch “Bedenkzeit” zu nehmen. Wer diesen Rat befolgt, kann eigentlich kaum in den Fettnapf treten.Aber leider zeigt die Erfahrung, dass die Einstellung bei vielen im Ausland anders ist als zuhause. Vielleicht ist die Tendenz, übereilte Entschlüsse zu treffen, einfach auf das gute Wetter und die Entspannung zurückzuführen, die sich im üblicherweise Urlaub einzustellen pflegt. Und deshalb nochmals an Sie der gute Rat, den gesunden Menschenverstand eingeschaltet zu lassen. Es ist im Grunde recht einfach, sich abzusichern, wenn man die guten Ratschläge in die Praxis umsetzt.

Leider ist dies nicht der Ort, gross ins Detail zu gehen, weil es einfach den Rahmen sprengen würde, aber es ist z.B. schon auffallend, wie häufig es vorkommt, dass Ausländer in der Notarkanzlei blind allen möglichen Ratschlägen von Personen folgen, die eben keine Fachleute sind, also beispielsweise weder Notar noch kompetenter Steuerberater (und meist geht es nur um Tricks, die der Steuerhinterziehung dienen). Vielleicht liegt der Grund darin, dass wir unbewusst dazu neigen, leichtfertig all das zu glauben, was wir gerne hören wollen. Und wenn wir darauf versessen sind, im Zusammenhang mit einem Kaufgeschäft Steuerzahlungen zu vermeiden (was fast immer der Fall ist….), werden wir jeden angebotenen Rat oder Hilfe in dieser Richtung annehmen. Aber den Notar fragt man i.d. R. nicht danach. Wohl weil wir bereits ahnen, dass er uns das Gegenteil von dem sagen wird, was wir bis jetzt erfahren haben. Aber man sollte sich stets vor Augen halten, dass dies alles im Ausland stattfindet und mit so einer Einstellung das Lehrgeld u.U. sehr hoch sein kann. Übrigens ist interessant, dass laut Statistik die meisten betrogenen Ausländer Opfer eigener Landsleute sind, was sicherlich daran liegt, dass diese am besten das Wesen und die Reaktionen ihrer “Kunden” kennen.

Was sollte man vor dem Kauf beachten?

Wir meinen, dass man sich gut beraten lassen und das ausgesuchte Kaufobjekt genau prüfen sollte. Bei allen Immobilien – gleich welcher Art – sollte man die Zahlungsbelege für Grundsteuer und Versorgungsdienste (Wasser, Strom, Gemeinschaftsumlage) verlangen, sowie im Grundbuch die Eintragungen zu Eigentümerschaft und Belastungen prüfen. Bei Grundstücken sollte man bei der Gemeinde eine Bescheinigung über die Bebaubarkeit derselben einholen. Vor allem aber verlassen Sie sich nicht einfach auf mündliche erteilte Informationen, auch wenn man Ihnen versichert, dass man z.Zt. nichts schriftlich vorlegen kann. Bestehen Sie darauf, denn Worte sind wie Schall und Rauch…Ein Lizensierten Immobilienmakler erledigt für Sie diese Laufarbeiten.

Soweit der legale Aspekt.

Ein anderer Aspekt betrifft die Qualität von Gebäuden, und da ist es schwer, Ratschläge zu geben. Nicht jeder hat die gleichen Ansprüche, aber generell kann man sagen, dass ein erster Besichtigungstermin nicht reicht, um Rückschlüsse zu ziehen. Meist ist es so, dass man erst dann ein konkretes Bild vom Gebäude erhält, wenn man darin wohnt. Und so lautet auch an dieser Stelle wieder die Empfehlung, sich den Ratschlag von einem Fachmann einzuholen. Ein Architekt oder ein “Aparejador” (sog. technischer Architekt) kann uns bei der Besichtigung der Wohnung oder des Hauses unserer Wahl begleiten. Und wenn es ratsam erscheint, sich einen schriftlichen Bericht geben zu lassen, zögern Sie nicht, weil dieses Geld auf jeden Fall gut angelegt ist.